Kalkulator affordability domu mówi ile możesz pożyczyć na dom. Ale co znaczy "ile możesz sobie pozwolić"? Wyjaśniamy.

Definicja: Affordability (zdolność nabywcza)

Affordability = maksymalna cena domu którą możesz sobie pozwolić bez finansowego dramatu.

To NIE "ile bank cię zatwierdzi" (bank patrzy na papierach).
To "ile ciebie stać bez stresu" (ty patrzysz na budżet).

Przykład:**
Bank mówi: "Możesz pożyczyć 400000 zł (dom za 500000 zł)"
Ty myślisz: "Ale EMI będzie 3500 zł/m-c... to 70% moich dochodów. Za dużo, będę pod stresem"
Rzeczywisty affordability: Dom za 300000 zł (EMI 2000 zł/m-c = 40% dochodów, spokój psychiczny)

Dlaczego affordability jest ważne?

Historia 1: Pani Katarzyna (błąd)**
Pensja: 5000 zł
Bank zatwierdza: 350000 zł (dom za 450000 zł)
Bierze dom za 450000 (bo "bank zatwierdził")
EMI: 3200 zł/m-c (DTI 64% — BARDZO wysoko)
Rzeczywistość: 5000 zł przychodu - 3200 EMI - 1500 inne wydatki = 300 zł na wszystko inne (wakacje, remont, auto, szkoła)
Wynik: Stres 10 lat, rozwód (ze stresu), sprzedaż domu w panice (dom spadł na wartości)

Co powinna była robić: Wybrać dom za 250000 zł (EMI 1800 zł/m-c, DTI 36%, spokój)

Historia 2: Pan Marcin (mądrze)**
Pensja: 6000 zł
Bank zatwierdza: 450000 zł (dom za 550000 zł)
Ale Marcin myśli: "Biorę dom za 300000 zł (EMI 2100 zł/m-c, DTI 35%)"
Powód: Wtedy ma poduszkę na niespodzianki, może oszczędzać, może spłacać szybciej
Wynik: Dom jest taniszy, ale Marcin jest spokojny + może odłożyć 1000 zł/m-c na przyszły remont/auto
Bonus: Jeśli zarobisz więcej, możesz kupić dom lepszy za 5 lat (gdy masz gotówkę na wkład)

Cena domu vs EMI: Kalkulator tłumaczenie

Wzór bazowy:
Cena domu = (Wkład własny) + (Kredyt)
Kredyt = (Cena - Wkład własny)
EMI = (Kredyt, APR, Czas spłaty)

Przykład:**
Chcesz dom za 300000 zł
Masz wkład 50000 zł (16.7%) — trochę mało, ale OK
Kredyt: 250000 zł
APR: 6% (hipoteczny, typowo)\
Czas: 25 lat (typowo)
EMI: ~1430 zł/m-c (kalkulator ci powie dokładnie)

Co to oznacza?**
Każdy miesiąc przez 25 lat, zapłacisz 1430 zł na dom. Razem: 1430 × 300 m-cy = 429000 zł. Odsetki: 429000 - 250000 = 179000 zł (prawie 2x kwota pożyczki!).

Reguły thumb dla affordability

Reguła 1: 28% dochodów = max hipoteka**
Dochodów: 5000 zł
Max EMI = 5000 × 28% = 1400 zł/m-c

Konserwatywnie: Max EMI = 5000 × 25% = 1250 zł/m-c (bezpieczniej)

Reguła 2: 20% wkładu własnego = najlepszy APR**
Dom 300000 zł
Wkład 20% = 60000 zł → kredyt 240000 zł → LTV 80% → APR 6%
Wkład 10% = 30000 zł → kredyt 270000 zł → LTV 90% → APR 7%+ (wyższy APR!)

Różnica: 1% APR = 50-100 zł wyższe EMI = 15000-36000 zł więcej odsetek przez 25 lat

Reguła 3: Całkowity koszt ≤ 1.3x cena domu**
Dom 300000 zł
Całkowity koszt (z odesetkami) = 300000 × 1.3 = 390000 zł (max bezpieczna granica)
Jeśli obliczony koszt > 390000, dom jest za drogi (albo czas spłaty za długi)

Reguła 4: Budżet na utrzymanie = 1% ceny domu/rok**
Dom 300000 zł
Koszt utrzymania: 300000 × 1% = 3000 zł/rok (250 zł/m-c)
To wynosi: remonty, ubezpieczenie, podatki, ogrzewanie (niezmiennie wzrastają!)

Praktyka: Kalkulator pokazuje co?

Kalkulator affordability domu pytą cię o:

1. **Twoje dochody** (pensja netto, bonus, inne źródła)

2. **Istniejące zobowiązania** (kredyty, raty, karty)

3. **Preferowany max DTI** (reguła: 28% lub 35%)

4. **Wkład własny** (ile masz gotówki teraz)

5. **Oczekiwany APR** (sprawdzisz w bankach lub portal Infomonitor)

6. **Czas spłaty** (25-30 lat standard)

Wówczas kalkulator mówi: "Możesz sobie pozwolić na dom za X zł"

Przykład wyjścia z kalkulatora:**
Input:
— Dochód: 6000 zł
— Obecne zobowiązania: 500 zł (auto + karta)
— Max DTI: 35%
— Wkład: 80000 zł
— APR: 6%
— Czas: 25 lat

Output:
Max EMI dla hipoteki = 6000 × 35% - 500 = 2100 - 500 = 1600 zł
Max kredyt = ~280000 zł (na bazie EMI 1600, APR 6%, 25 lat)
Max cena domu = 280000 + 80000 (wkład) = 360000 zł

Interpretacja: Możesz sobie pozwolić na dom za 360000 zł (z wkładem 80000 zł, kredytem 280000 zł)

Affordability vs LTV (stosunek kredytu do wartości)

LTV = (Kredyt / Cena domu) × 100%**

Przykład:
Dom 300000 zł
Wkład 60000 zł (20%)
Kredyt 240000 zł
LTV = (240000 / 300000) × 100% = 80%

LTV wpływa na APR:**
LTV ≤ 60% → APR 4.5-5.5% (najniższy)
LTV 60-80% → APR 5.5-6.5% (standardowy)
LTV 80-90% → APR 6.5-7.5% (wyższy)
LTV > 90% → APR 7.5%+ (znacznie wyższy) + wymaga dodatkowego ubezpieczenia

Reguła:** Jeśli chcesz tani dom, zdobądź wkład 20% (LTV 80%) → najlepszy APR bez dodatkowych opłat.

Rzeczywisty case study: Ile mogę sobie pozwolić?

Profil:**
Dochodów: 7000 zł netto (5500 moja praca + 1500 partner)
Obecne raty: Auto 800 zł, karta 200 zł = razem 1000 zł
Wkład: 100000 zł (maliśmy szczęście, spadek)
APR banku: 6.2% (sprawdzili oferty)
Czas: 25 lat (standard hipoteczny)
Max DTI: Chcę 35% (aby mieć poduszkę)

Obliczenia:**
7000 × 35% = 2450 zł (max EMI dla hipoteki razem)
Minus obecne zobowiązania: 2450 - 1000 = 1450 zł (EMI available dla nowego kredytu)

Co kredyt 1450 zł EMI by dał? (~330000 zł na 25 lat @ 6.2%)
Plus wkład: 330000 + 100000 = 430000 zł

Rezultat: Mogę sobie pozwolić na dom za 430000 zł**

Ale czekaj — czy to rozsądnie?**
Pensja 7000 - EMI (hipoteka + auto) 2250 - inne wydatki 2000 = 750 zł/m-c na wszystko (wakacje, rementy, nieprzewidziane)

To mało! Lepsze byłoby: Dom za 350000 zł
Kredyt: 250000 zł → EMI ~1430 zł (zamiast 1650)
Razem zobowiązania: 1430 + 1000 = 2430 zł (DTI 35%)
Zostaje: 7000 - 2430 - 2000 = 1570 zł na wszystko (znacznie lepiej!)

Najczęstsze pytania

Podsumowując, kalkulator affordability domu mówi ile możesz pożyczyć. Ale ty musisz wiedzieć, że "możesz" ≠ "powinieneś". Lepiej wybrać dom gdzie będziesz spokojny 25 lat.