Kalkulator affordability domu bierze Twoje dane i pokazuje ile możesz pożyczyć. Wyjaśniamy matematykę: wzory, DTI, LTV, wszystkie obliczenia.

Główny wzór: Affordability domu

Max cena domu = Max kredyt + Wkład własny

Gdzie Max kredyt = funkcja(Przychód, Istniejące raty, DTI%, APR, Czas)

Krok 1: Oblicz dostępny budżet (DTI)

DTI = (Wszystkie raty / Przychód netto) × 100%**

Przykład:**
Przychód: 6000 zł
Istniejące raty: 500 zł (auto + karta)
Max DTI: 50% (limit bankowy)

Max razem raty = 6000 × 50% = 3000 zł
Dostępne na hipotekę = 3000 - 500 = 2500 zł

Ale konserwatywnie: 35% zamiast 50%**
Max razem raty = 6000 × 35% = 2100 zł
Dostępne na hipotekę = 2100 - 500 = 1600 zł (bezpieczniej)

Krok 2: Oblicz max kredyt (od EMI do kwoty)

Znasz max EMI (np. 1600 zł). Ile to kredytu?**

Wzór odwrotny (EMI → Kredyt):**
Kredyt = EMI × [((1 + R)^N - 1) / (R × (1 + R)^N)]

Gdzie:
R = miesięczna stopa (APR / 12 / 100)
N = liczba m-cy

Przykład:
EMI = 1600 zł
APR = 6% → R = 0.005
Czas = 25 lat = 300 m-cy

Kredyt = 1600 × [((1.005)^300 - 1) / (0.005 × (1.005)^300)]
Kredyt = 1600 × 155.2 ≈ 248300 zł

Krok 3: Oblicz max cenę domu (kredyt + wkład)

Max cena = Kredyt + Wkład własny**

Przykład:
Max kredyt: 248300 zł
Wkład: 80000 zł
Max cena domu: 328300 zł

Ale! Sprawdzamy LTV:**
LTV = (Kredyt / Cena) × 100%
LTV = (248300 / 328300) × 100% = 75.6% ✓ (OK, poniżej 80%)

Krok 4: Weryfikacja LTV (stosunek kredytu do wartości)

Bank patrzy na LTV, żeby się zabezpieczyć:**
LTV ≤ 60% → najniższy APR (4.5-5.5%)
LTV 60-80% → standard APR (5.5-6.5%)
LTV 80-90% → wyższy APR (6.5-7.5%)
LTV > 90% → wysoki APR (7.5%+) + ubezpieczenie

Dlatego wkład matters!**
Jeśli masz wkład 20% (LTV 80%) → najlepszy APR, brak dodatkowych opłat
Jeśli masz wkład 5% (LTV 95%) → wyższy APR + ubezpieczenie 0.5%/rok

Krok 5: Rzeczywisty przykład (pełna kalkulacja)

Dane:**
Przychód: 7000 zł
Istniejące raty: 600 zł
Wkład: 100000 zł
APR: 6.2%
Czas: 25 lat
Max DTI: 35% (konserwatywne)

Obliczenie:**

1. Max EMI = (7000 × 35%) - 600 = 2450 - 600 = 1850 zł

2. Max kredyt (EMI → kwota):
R = 6.2% / 12 / 100 = 0.005167
N = 25 × 12 = 300
Kredyt = 1850 × [((1.005167)^300 - 1) / (0.005167 × (1.005167)^300)]
Kredyt ≈ 320000 zł

3. Max cena = 320000 + 100000 = 420000 zł

4. Weryfikacja LTV:
LTV = (320000 / 420000) × 100% = 76% ✓ (OK)

Rezultat: Możesz sobie pozwolić na dom za 420000 zł**

Gdzie są pułapki w kalkulacji?

Pułapka 1: Kalkulator nie uwzględnia kosztów utrzymania**
Dom 420000 zł to nie tylko EMI 1850 zł. Dodaj:
— Ubezpieczenie: +50 zł/m-c
— Podatki: +100 zł/m-c
— Remoty: +200 zł/m-c
— Media: +150 zł/m-c
Razem dodatkowe: +500 zł/m-c

Rzeczywisty koszt = 1850 + 500 = 2350 zł (nie 1850!)

Pułapka 2: DTI 35% vs DTI 50% (to ogromna różnica)**
DTI 50% (max banku): Max kredyt ~380000 zł → dom 480000 zł (ale stress!)
DTI 35% (bezpieczny): Max kredyt ~320000 zł → dom 420000 zł (spokój)

Różnica: Dom 60000 zł taniej, ale 25 lat spokojniej

Pułapka 3: APR zmienia się**
Jeśli myślisz o domu za 420000 zł przy APR 6.2%, ale podczas aplikacji bank mówi "APR 7.5%" (bo score gorsz), EMI wzrasta z 1850 na 2050 zł (+200 zł). To już nie fits!

Rada: Sprawdź APR u 3 banków PRZED obliczeniami kalkulatora

Pułapka 4: Inflacja wynajmu vs wzrost dochodów**
Kalkulujesz dziś: EMI 1850 zł (DTI 26%)
Za 10 lat: Pensja 9000 zł (wzrost 2%/rok), ale EMI ciągle 1850 zł (DTI 20.5% — świetnie!)
Za 25 lat: Pensja 11000 zł, EMI ciągle 1850 zł (DTI 16.8% — super!)

Pozytyw: Kredyt staje się coraz tańszy (relatywnie)
Minusy: Nic

Pułapka 5: Wkład własny zmniejsza kredyt, ale wpływa na APR**

Scenariusz A: Wkład 50000 zł (LTV 88%)
Dom 300000 zł, Kredyt 250000 zł, LTV 83%, APR 6.5%, EMI 1500 zł

Scenariusz B: Wkład 100000 zł (LTV 80%)**
Dom 300000 zł, Kredyt 200000 zł, LTV 67%, APR 5.8%, EMI 1200 zł

Różnica EMI: 300 zł/m-c = 90000 zł przez 25 lat!

Lekcja: Bardziej wkład = znacznie niższe EMI (bo lepszy APR)

Jak kalkulator robi to automatycznie?

Wpisujesz 6 liczb:
1. Przychód
2. Istniejące raty
3. Max DTI%
4. Wkład
5. APR
6. Czas spłaty

Kalkulator robi: Kroki 1-4 (DTI → EMI → kredyt → cena)

Wynik: "Max cena domu: 420000 zł"

Dodatkowo powinien pokazać:**
— EMI hipoteki: 1850 zł
— LTV: 76%
— Całkowity koszt odsetek: 230000 zł
— Całkowity koszt (z utrzymaniem): +700000 zł\

Najczęstsze pytania

Q: Czy "afford" = "bank zatwierdzi"?

Nie. Bank zatwierdzi DTI 50%, ale ty powinieneś (DTI 35%). Różnica: 60000+ zł na domu.

Q: Czy mogę wynegocjować lepszy APR?

Tak. Każdy 0.5% niższy APR = 50-100 zł mniej EMI = 15000-36000 zł oszczędności.

Q: Co jeśli zarobię więcej za 5 lat?**

Świetnie! Możesz refinansować (nowy kredyt, niższy APR) lub spłacać szybciej. Żaden wzrost DTI.

Podsumowując, kalkulator affordability pokazuje liczbę — ale ty musisz znać matematykę aby jej zaufać.